2013年5月30日木曜日

賃貸契約の値引き交渉するポイント

最近はネットの普及で賃貸契約をする前に勉強をし、交渉に臨む人が増えてきています。ここではそれぞれの交渉のポイントを説明していきます。



・「仲介手数料の交渉」

仲介手数料は基本的にどこの不動産会社に頼んでも「家賃の一ヶ月分+消費税」という金額だと思います。これは、法律で家賃の一ヶ月分以上の手数料をとってはいけないことになっているからです。

しかし、これはあくまで手数料の「上限」であり、安くする分にはまったく問題ないのです。以前は仲介手数料を値切る人はほぼ0でしたが、最近ではネットで情報を得た人が交渉に挑戦してきます。

もし、仲介手数料を安くしようと思うのであれば、出来るだけ早めに不動産会社の人に伝えましょう。不動産会社の人は何も言わなければ「家賃の一ヶ月分+消費税」を請求するつもりですし、その金額がもらえるものと思って一生懸命動いてくれています。仲介手数料を値切るつもりであれば早めに伝えてあげましょう。

また、こちらからの要望だけでなく相手にもメリットになるようなことを伝えましょう。例えば、賃貸契約の仲介は最終的に契約するまでお客さんはどこの会社で契約するかわからないので、不動産会社にとっては常に心配なのです。ですから、「もし仲介手数料を安くしてくれるなら他の会社に浮気しない」と伝えることによって値引きしてくれやすくなります。もし、自分でネットとかを見ていて別の不動産業者から良い物件が出ていても、不動産業界は他社の物件も扱えるので、そのことを話せば対応してくれます。

仲介手数料を値引きしてくれるなら、「家賃の一ヶ月分の何パーセント」と決めておけば物件が決まってない状態でも交渉しやすいです。

その不動産業者も「仲介手数料の値引きを断って他の会社に逃げられるくらいなら」と考えて値引きに応じてくれやすくなります。



・「家賃の交渉」

不動産の賃貸契約の仲介手数料は不動産業者との交渉でしたが、家賃の交渉は不動産業者を通じて大家さんと交渉します。

やり手の不動産営業マンなら家賃の交渉を告げると、うまく考えて大家さんを説得してくれて対応してくれますが、やり手では無い場合はこちらで少し情報を与えて交渉してきてもらった方が効率が良いです。簡単な方法としては「別の似たような物件と悩んでいる」という感じで持ちかけるのが良いと思います。

例えば、Aという物件の家賃を交渉したい場合、Bという同じような条件でちょっと家賃が安い物件を不動産業者に頼んで出してもらいます。そうして、「本当はAに決めたいのですが、Bの方が家賃的に魅力があるのでBにしようと思ってます。しかし、もしAが同じ家賃になるのであればAに決めたいと思っています」という理由で不動産業者に大家さんに交渉してきてもらいます。

ここで重要なのが、値引きしてくれるならAという物件に決めるという決意です。それと不動産会社にある程度自分の仕事や収入を伝えて大家さんに安心してもらうことです。

「AとBとCと悩んでいるけど、Aってどこまで安くなりますか?」という聞き方だと自分の物件に決めてくれるかわからないので、大家さんもあまり踏み込んだ値段を言いたくありません。下手に安い金額を言ってそれが一人歩きして自分の物件を安く見られるのが嫌だからです。そして、自分の情報を伝えることによって大家さんにちゃんと家賃を払える人物で、部屋をきれいに使うということが伝わるのであれば大家さんも安心して貸してくれるはずです。

値段が決まっているものに対してこちらから値段を提示して交渉することを「指値(さしね)をする」といいますが、指値をしてこちらがその金額なら賃貸契約を結びたいという意思があることが大切です。



・「敷金の交渉」

敷金も交渉の余地はあります。敷金とは家賃を滞納したり、部屋を乱暴に使って壊してしまったときに修理費用を払わないで逃げないための保証金として大家さんに預けるお金です。

あくまで大家さんに「預ける」お金なので、最終的には補修費用が差し引かれて返ってくるお金ですが、賃貸契約って結構お金がかかるので、支払うお金は少なければ少ないほど良いと思います。

敷金は先ほど説明したように大家さんにとっては預かり金で、何かあったときのための保証金です。ということは、敷金を値切るためには大家さんを安心させてあげなければいけません。

仕事の内容や収入について説明し、大家さんを安心させることで敷金は下がり易くなります。

また、敷金は大家さんにとって預かり金であり、収入ではないので家賃に比べると値下げに抵抗がありません。家賃の値下げが無理だった場合でも敷金は安くしてくれたということは良くあります。



・「退去予告の交渉」

退去予告はなかなか忘れがちですが、退去する時には結構重要です。特に住宅の賃貸契約より店舗の賃貸契約で重要です。

住宅の場合は大体退去する1ヶ月前に大家さんに連絡すれば良いですが、店舗の場合は長い時では退去する6ヶ月前に連絡しないといけない場合もあります。

退去する時期が計画的に分かれば良いですが、急な転勤や店舗の場合は急な業績悪化ですぐに店を閉めなければいけない場合など、もし予告期間前に退去すればその分の家賃は敷金から差し引かれてしまいます。

出る時を考えて借りることは重要です。

交渉の方法であまり有効なものはないですが、とりあえず自分の希望を言いましょう。住宅の賃貸契約で1ヶ月前予告なら普通ですが、店舗の場合で6ヶ月と言われたらまずは1ヶ月から交渉してみましょう。それでダメなら2ヶ月、3ヶ月と。

これは、長く借りるつもりであると大家さんを安心してもらったりして説得するしかありません。



・「退去時の原状回復の交渉」

これも結構見落としがちですが、ダメもとで話しをしてみると良いと思います。住宅の賃貸契約では退去時にはクリーニング費用と畳の表替えなどは最低限取られてしまう費用ですが、交渉でこれを亡くして契約書に記入してもらうことも可能です。

このへんの交渉は物件の状況にもよります。


人気物件であれば難しいですが、空き部屋が多い物件であれば交渉しやすくなります。また、アパートやマンションの場合、家賃を下げるとそのことがすでに入居している人たちにばれた場合は集団で家賃交渉をしてくる場合もあり、大家さんがそれを恐れて家賃を値下げしない場合もありますが、原状回復の交渉など家賃には関係ないところであれば交渉できる場合もあります。

0 件のコメント:

コメントを投稿